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我国房地产业的市场结构

   

  我国房地产业的市场结构_经济/市场_经管营销_专业资料。案例 市场结构测度 01 02 我国房地产业的市场结构 04 03 结论 房地产市场 的竞争机制 案 例:新闻摘要两则 《穗六条满周年 广州楼市成交量萎缩三成》 2014-11-1

  案例 市场结构测度 01 02 我国房地产业的市场结构 04 03 结论 房地产市场 的竞争机制 案 例:新闻摘要两则 《穗六条满周年 广州楼市成交量萎缩三成》 2014-11-18 来源:新快报 “穗六条”落地一年,统计数据显示,一年来广州全市成交量同比萎缩 了三成,然而价格反而上涨了11.6%。去年11月18日,“穗六条”出台,宣布 提高二套房首付至七成,同时,广州户籍外人士购房需提供连续缴纳3年 以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,大大提高了在广州置业 的门槛。 据某网站阳光家缘数据,2013.11.18-2014.11.16,广州一手住宅网 签量为67452套,同比(96854套)大跌了三成,外围五区萎缩程度比市区更 明显……数据显示,2013年12月,全市仅网签一手住宅6488套,同比2012年 12月份过万套的水平大幅下挫了近四成。由于受到信贷政策收紧的持 续影响,市场降温的态势一直延续到今年。截至今年9月,每月全市的成 交量普遍维持在五六千套的水平,仅3月份突破了6000套。 《余英:保利地产连续5年蝉联广州房地产销售冠军》 2014-11-18 来源: 观点地产网 11月17日晚间,保利地产广东公司董事长余英发布微博表示,保利地 产广东区域销售突破400亿元,广州突破200亿元。 在今年初保利地产的业绩会上,总经理朱铭新曾表示,今年广东区 销售目标应在400亿以上。由此看来,广东保利已经提前完成任务。 据悉,在限贷松绑的政策利好,以及各种优惠促销的刺激下,保利 地产广东地区“十一”黄金周揽金16亿元,五城16盘包揽黄金周销售榜 的第二、第三名。 另有统计数数据显示,保利地产居广州三季度销售金额榜首位,超 出第二名房企12亿元。 而在保利地产全国销售方面,11月9日晚间,保利地产披露,截至 2014年10月底止十个月,公司累计签约面积831.69万平方米,同比减少 6.05%;实现签约金额1068.80亿元,同比增长6.11%。 好!问题来了:同一个市场,为何会出现 两重天的现象呢? 房 地 a 房地产业的市场集中度 产 业 的 市 场 结 b 房地产商品的差异性 构 测 度 c 房地产业的进入壁垒 (一)房地产业的市场集中度 ——以广州住宅市场为例 销售金额 2013年广州住宅市场全年销售 金额为1397亿元,而排名前十位 的房企就占了617亿元,份额约为 44.17%,而这一比例在2012年为 42.56%,在2011年则为41.78%。 销售套数 市场总成交为92644套,销售套 数排名前十的开发商总成交套 数为39103套,占比为42.2%。 *数据来自阳光家园网站 从广州市土地市场的集中度看房企: 2013年广州共成功出让了21住宅用地,其中绝 大多数都被大开发商收入囊中,尤其是市中心的 优质地块,几乎见不到小开发商参与竞争的身影。 据搜房网统计,2013年在广州拿地耗资超过65亿 的便有4家房企,分别为佳兆业(72.23亿元)、保利 地产(69.08亿元)、绿地(68.78亿元)和越秀(68.11 亿元)。其中,成交价高达64亿元的金融城起步区 A003和A005地块为绿地和保利联手买下。 那么问题来了,广州房企哪家强? 2013年广州销售金额TOP10房地产 (单位:亿元) 保利地产 121.14080303 越秀地产 83.85380982 碧桂园 81.16370157 敏捷集团 68.40617510 雅居乐 59.51290738 中海地产 54.54377387 万科 51.88216427 新世界集团 43.73001379 时代地产 29.98652281 祈福集团 23.02152612 Top 10 (二)房地产商品的差异性 土地的固定性决定了 房产具有异质性的特点。 产品异质性越强则垄断的 可能性就越大,生产者对 价格的能力就越强。 房地产产品是多种因素的 综合体,如地理和空 间、配套设施、开发商资 质等,这使得房地产具有 不可复制性,形成其自然 垄断性。 A B 房产地理的差异的天 然的,购房者的选择区域 也是有限的,因而在人口 密集的城区,购房者的谈 判能力受到了极大的, 单靠市场机制,购房者难 以取得对等的议价能力。 C 产品的异质性 不可复制性 地理具有天然 的差异性 01 (二)房地产业的进入壁垒 ——政策壁垒 土地所有权制度 我国是通过颁发国有土 地使用权证的形式来规 范房地产开发的,而许 可证本身就是设置 的进入壁垒,开发商只 有经过许可才能进 行开发活动。 因此,我国房地产业属 区域性的垄断竞争市场。 土地使用权出让制度 虽然目前地方通过“招拍 挂”的方式来有偿出让土地使 用权,但能成功受让土地使用 权往往要达成设置的 条件。这种这种方式使一些具 有背景或善于“寻租”的 开发商圈占大量土地并成为土 地批发商。 9 垄断竞争市场下,房地产业 市场竞争机制 01 价格竞争 并非像完全竞争市场 那样由供求决定,而 是由垄断厂商掌控。 02 非价格竞争 非价格竞争通过差异化来 进行区别定价,是通过满 足不同消费者偏好影响市 场需求,从而增加销售数 量,获得高额利润。 价格竞争的形式: 1. 垄断定价。 企业要进行 垄断定价, 必须具有一定的 市场。 在我国房地产业 寡头垄断的市场结构中, 房 地产企业不仅具有市场, 而且市场还相当强。 在 此市场结构中, 企业不再是 市场价格的接受者, 而是价 格的制定者, 并且, 企业能 够把价格定在高于边际成本 之上, 这也就意味着企业就 具有市场, 企业具备了 垄断定价的能力。 2 . 价格歧视。 对同一商品制定 不同的价格, 即根据购买数量、 购买者特征,或者各种商品销售条 款确定相应价格的定 价 行 为 被 称 为 价 格 歧 视。现实经济中的房地 产企业的价格歧视行为属于二级价 格歧视和价格歧视。 在价格歧 视定价行为下, 房地产价格会由于 产品质量、 空间格局、 销售时间、 销售方式以及消费者收入情况的不 同而有所不同。 3. 价格合谋。即企业之间通过 正式或非正式的途径在定价决策 中采取一致性行动, 以提高市场 , 使所有参与企业均达到最 优房地产企业的价格串谋行为则 是处于同一市场区域中的房地产 企业之间通过正式谈判或其他方 式, 在房地产产品定价决策方面 保持协调和一致, 以使各方都获 取更多的垄断利润。 我国房地产 业市场结构是垄断竞争市场, 这 些垄断者之间为了获取垄断利润, 很容易达成价格合谋。

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