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北京房价大拐点:2017年的接盘侠到底亏损了多少

   

  又一次听到w君的诉说,我安慰又无语,只能轻声说,“刚需嘛,跌了,或者涨了,你不是总得住吗。”

  或许,他忘记了,在他2017年急切买房时,我曾经劝过他两次:一线城市这一轮已到尾声,你早不买,现在也没必要急着买,可以再缓一缓。

  w君是北京一家纸媒的部门主任,这些年,虽说纸媒不景气,但是,兢兢业业的他,还有兢兢业业的他媳妇,在工薪阶层,家庭收入还算不错,一年差不多50多万。

  w君北京的房子,是2017年买的,“没办法,我们夫妻北漂10年了,又有孩子了,总得在北京买套房子,哪里曾想到,我一买,就高位站岗了!”

  我对真实的数据有偏执,就w君所说的这套房子,北京万科紫苑,我专门在链家网上核查了一下,最近几年相似面积(建面95平米)的实际成交价格:

  确实,同样小区同样面积的房子,链家网的实际成交价显示,近三年跌幅线万,w君是通过其他中介买入的,买入价是720万,但是,相比今年8月29日成交的这一套(578万),w君浮亏了142万,亏损幅度20%。而如果再算上税费、中介费之类的,实际浮亏高达170万。

  w君夫妇一年50多万的家庭收入,除去必要的家庭开支、以及养育孩子的费用,一年到头也就只能攒上30万,浮亏170万,等于白忙五六年。这当然没算上每月两万元的房贷,“如果这个再算上,不就是白忙一辈子吗?!”

  w君“白忙一辈子”的说法,当然是静止的算法,但是,即便货币越来越不值钱,即便不算上房贷支出,但足以让w君夫妇白忙三五年了。

  一套房,一辈子!一线城市动辄大几百万、近千万的房子,买入时机选择的错误,真的能让人把肠子都悔青了。

  线年这个小区的二手房房价变动不大,但是,房价在2015年年中大幅起跳,短短一年时间,房价涨幅高达50%。

  万科紫苑二手房的真实成交价,近五年的大幅涨跌,是北京楼市变幻的侧影。推而广之,整个北京楼市(限价新房除非),也基本遵循了2015年买入大赚、2016年买入不赚、2017年买入大亏、2018年买入小亏的房价走势。

  过往的房价数据显示,一线和二线头部城市的房价,整体遵循了“四年震荡,一年大涨”的规律。今年,2019年,恰恰又是四年震荡的尾年,是不是又到了再一次抄底的最佳时机?

  1,这一轮的楼市调控,与以往20年截然不同,“房住不炒”压倒一切,某种程度上,“房价”已经成为振兴实体经济前提条件。

  2,城市化进程已经走完3/4,增速大大放缓,尽管,理论上还存在“大城市化”,但是,一线城市的可容纳人口,除广州外,已经日益临近天花板,所以,在可以预见的2—3年内,一线城市房价再次大涨的可能性,可以说近乎为零。

  3,“房产税”作为楼市调控的终极武器,至今还未祭出。而这一终极武器,何时祭出,我认为,取决于两点:一房价再次大涨,必然祭出;二年租金回报率达到3%以上,有可以祭出——低于3%,不敢祭出,房价暴跌产生的系统风险,理论上是高于房价暴涨产生的系统风险。

  世势已变,切勿枉言抄底。未来2—3年,北京房价不可能再次大涨,当然,大跌的可能性也近乎为零,横盘震荡才是大概率走势。

  至于2017年高位接盘的w君,未来2—3年,估计也只能暗自悲唱,“我站在高高的山岗上,举目望呀望故乡……”

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