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地产行业动态报告:投资销售韧性依旧竣工降幅

   

  投资韧性依旧,中期趋势向下。2019年1-9月全国房地产投资同比增长10.5%,增速较1-8月持平;其中9月单月投资同比增长10.5%,较8月持平。分区域来看,1-9月西部、中部、东北部地区投资增速16.2%、10%、9.9%,均较1-8月扩大0.2个百分点,东部地区投资增速8.6%,较1-8月收窄0.2个百分点。我们认为投资增速延续韧性主要因:1)交房压力下施工强度延续提升;2)土地购置费依旧呈现韧性;3)上年同期较低基数。中期来看,随着融资端收紧逐步传导至拿地及开工端,地产投资增速仍将延续下行趋势,但考虑上年四季度较低基数及年末赶竣工的压力,预计短期投资增速下行斜率较缓。

  推盘放量致销售增速持续好于预期。1-9月全国商品房销售面积同比下降0.1%,销售额同比增长7.1%,较1-8月分别上升0.5个和0.4个百分点。9月单月销售面积同比增长2.9%,连续三月正增长。分区域来看,1-9月西部、东部、东北部、中部地区销售面积同比增速较1-8月分别上升0.8个、0.7个、0.7个百分点及持平,表现普遍向好。我们认为销售持续好于预期主要因:1)紧资金下房企加快推盘,抢抓金九银十黄金销售期;2)各城市楼市周期步调不一,部分区域楼市依旧较好。展望后市,考虑房企年末货量充足、积极推盘抢收需求以及2018年四季度较低基数,预计短期销售仍将呈现韧性。

  单月新开工增速小幅反弹,后续仍将承压。1-9月新开工同比增长8.6%,较1-8月下降0.3个百分点;其中9月单月同比增长6.7%,较8月上升1.8个百分点。我们判断9月开工增速反弹主要因短期销售表现持续超出预期。我们认为后续新开工仍将承压,主要因:1)2018H2以来房企拿地持续收缩,2019年1-9月土地购置面积增速较2018年下降34.4个百分点至-20.2%,拿地强度下降制约可供开工土储;2)楼市降温趋势不改叠加资金面收紧,将逐步影响房企开工积极性;3)2018年四季度基数较高。

  土地市场趋于平稳,竣工降幅延续收窄。1-9月全国土地购置面积同比下降20.2%,土地成交价款同比下降18.2%,降幅较1-8月收窄5.4个、3.8个百分点。9月百城土地成交溢价率6.6%,较8月下降2个百分点,土地市场整体趋于稳定。考虑到资金面及各地土地调控政策从紧、楼市降温等因素,预计后续土地市场仍将以稳为主。1-9月商品房竣工面积同比下降8.6%,降幅较1-8月收窄1.4个百分点。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅或将持续收窄。资金面收紧情形下,不排除个别房企因资金压力放缓施工步伐,进而影响竣工增速回升节奏。

  到位资金增速回升,按揭利率逐步上行。1-9月房企整体到位资金13.1万亿元,同比增长7.1%,增速较1-8月上升0.5个百分点;其中定金及预收款增速环比升0.7个百分点至9%,个人按揭贷款增速环比升1.8个百分点至13.6%。从银保监23号文严控资金违规流入楼市,到房地产信托受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项检查等,行业融资端调控从严,1-9月国内贷款同比增长9.1%,增速较1-8月下降0.7个百分点;9月全国首套房贷利率升至5.51%,预计后续行业融资端仍将延续从紧趋势。

  投资:市场利率低位盘桓情形下,主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步,已公布预告的中南建设、蓝光发展等三季报业绩均呈现高增。关注低估值高股息率业绩增长确定的龙头房企如保利、万科,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南建设、阳光城、荣盛发展等。

  风险提示:1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而市场整体已有所降温,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

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