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喜达屋资本:地产资产的运营不能假手于人

   

  喜达屋是“另类房地产资产运营管理+地产资管”商业模式的典范,该集团累计收购了650亿美元的资产,当前管理资产总额440亿美元,拥有或管理过的资产包括84000套公寓、5500万平尺的写字楼、5000万平尺的零售物业、2500座酒店、49000个住宅地块等。

  1、 轻资产-也就是说赚钱不靠资产、不靠资本,靠智力和品牌。换句话说资产越重,遇到市场变化时候的风险也就是越高,估值就越低。

  2、重运营 - 也就是说地产资产的运营不能假手于人,需拥有自己的运营能力和运营公司。运营是一家公司的面包牛奶,很多全球最成功的地产资管公司如铁狮门、汉斯、JLL都分别拥有自己的运营公司。

  3、拥有金融资管品牌 - 金融是需要长期积累的行业,成功的金融资管领导人往往是科班出身并在地产金融界打拼多年,原来是纯开发商的很难做得好。只有有能力使用其他人的钱来投资的地产品牌,才具备高估值。

  喜达屋是“另类房地产资产运营管理+地产资管”商业模式的典范,该集团累计收购了650亿美元的资产,当前管理资产总额440亿美元,拥有或管理过的资产包括84000套公寓、5500万平尺的写字楼、5000万平尺的零售物业、2500座酒店、49000个住宅地块等。

  1)全球机会型地产投资,发起了13只私募地产基金,包括9只机会型基金,2只酒店基金,2只不动产债权投资基金。(成功的地产资管都以机会型资产投资能力见长)。

  2)正常履约的不动产债权投资,透过其管理的商业地产抵押贷款REITS公司和商业地产抵押贷款投资基金,投资于正常履约的商业地产抵押贷款,截至2014年底,这两家上市公司已经累计完成180多亿美元的投资。

  3)酒店管理集团,上世纪90年代通过一系列并购和品牌整合创造了全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团;在从喜达屋酒店管理集团成功退出后,喜达屋资本集团又在2011年成立了一家新的酒店管理集团SH Group,目前SH Group旗下有两个全新的酒店品牌,环保风格酒店1 Hotels和豪华酒店Baccarat。(这是一种轻资产、重运营方式的体现)

  4)零售物业投资,由喜达屋资本集团发起并管理的Starwood Retail Partners,管理了美国的29处社区商业中心,总可出租面积2,700万平尺,总市值60多亿美元。(非上市不动产基金)

  5)抵押贷款证券化服务商,喜达屋资本集团透过其管理的REITS公司STWD的子公司为美国和欧洲市场上的CMBS 提供债务违约时的特殊服务。(利用交易所市场进行轻资产化的资产证券化模式,上市的房地产基金)

  6)住宅业务,金融危机期间,喜达屋资本集团收购了住宅领域的大量不良资产,并以此为基础成立了3家公司,即,住宅土地投资公司在美国的3个州收购了60多个社区的17,000多个住宅地块;住宅开发公司主要聚焦于美国西海岸的住宅开发市场;以及经营独栋住宅出租业务的REITS公司,当前旗下已有7000多套独栋住宅可供出租或出售。(不良资产处置能力是房地产投资方面最高端的赚钱手段)

  7)地产证券投资,2004年喜达屋资本集团成立了喜达屋地产证券公司,主要从事地产证券投资业务,并于2005年发起了第一只地产证券的对冲基金Dirigo。(专注地产的证券业务和投行业务是帮助旗下资产证券化和获取高额收入的核心能力)

  8)能源基建业务,2008年,喜达屋资本又成立了能源事业部,透过旗下两只能源基建基金喜达屋资本已累计募集资金23亿美元,完成了价值40亿美元的投资交易。(新领域的探索,地产与基建非常接近,投资分析方法接近)

  综上,喜达屋资本集团今天的业务范围已经延伸到能源、基建、对冲基金等领域,但作为过去五年来募集资金规模仅次于黑石集团的全球第二大地产基金,喜达屋资本集团最吸引投资人的还是它的不动产投资业务。

  实际上,喜达屋资本以酒店资产为主的基金或酒店专项基金的业绩表现一直较好,内部回报率在同期全球私募地产基金中排名在第一或第二位;而集团旗下以住宅或其他领域投资为主的机会型基金,则表现出较大的业绩波动,因此,酒店行业的专业化优势成为喜达屋资本集团区别于其他地产基金的一大特色。

  说起喜达屋资本集团,国内的投资人可能并不熟悉,但却大多听说过喜达屋酒店管理集团。喜达屋酒店集团是全球最大的酒店管理集团,截至2014年12月,共管理了1200多家酒店,旗下有威斯汀、喜来登、福朋、豪华精选、W酒店、瑞吉、艾美、雅乐轩、元素、Tribute十大酒店品牌。

  喜达屋酒店管理集团虽然有名,但它的历史却并不长,它的成立要溯源到1993年喜达屋资本集团二号基金的成立。喜达屋资本集团创立于1991年,通过住宅领域的不良资产收购赚取了第一桶金,1993年,喜达屋资本集团发起了二号基金,募集资金1.02亿美元。在二号基金的支持下,1994年,喜达屋资本集团收购了濒临破产的酒店类REITS公司HOT的大部分不良债务,并将旗下一号基金和二号基金所持有的酒店资产都置入到上市公司HOT中,重组后的HOT共持有了47家酒店权益,成为当时美国最大的酒店REITS公司,从而为喜达屋酒店集团的诞生奠定了基础(今天喜达屋酒店管理集团的股票代码仍沿用HOT)。

  1995年,喜达屋资本集团旗下基金又联合高盛集团以5.37亿美元从日本公司手中买下了威斯汀酒店品牌。此后,喜达屋资本集团更换了威斯汀的管理团队,并重新规划威斯汀的品牌形象和市场定位,在两年多的时间里,就使威斯汀品牌下的酒店数量就从70家增加到120多家。1998年1月以威斯汀品牌为核心,HOT被重组为喜达屋酒店管理集团。

  继威斯汀之后,1998年,喜达屋酒店集团又以146亿美元的总价收购了ITT Sheraton公司,获得了喜来登、福朋、豪华精选三大酒店品牌。到1998年中期,HOT的市值已经从1994年刚收购时的800万美元上升到200亿美元。

  喜达屋酒店集团不仅通过品牌收购实现了规模扩张,还创建了一系列新概念酒店,包括于1998年创建的豪华精品酒店品牌W酒店和1999年创建的豪华酒店品牌瑞吉,其中,W酒店更被视为最成功的酒店品牌之一。

  2005年,在喜达屋资本集团的助力下,喜达屋酒店集团又新添了一个品牌,即,法国的艾美酒店。喜达屋酒店管理集团买下了艾美酒店的品牌和管理合同,而喜达屋资本集团则联合雷曼兄弟买下了艾美酒店旗下的32间豪华酒店的所有权。截至2014年,喜达屋资本集团已出售了其中30家酒店的所有权;但这些酒店仍将由喜达屋酒店集团管理,而在全球范围内,艾美品牌下的酒店已经扩展到130多家。

  2013年4月,喜达屋资本集团又发起了九号基金,募集资金42亿美元,九号基金聚焦于不良资产领域的投资机会;2015年3月,喜达屋资本再下一程,完成了十号基金的募集,共募集资金56亿美元,相比于前几只基金,十号基金将更加关注欧洲市场的投资机会。

  在九号和十号基金的支持下,2013年7月,喜达屋资本以7.35亿美元买下了酒店式公寓平台InTown Suites 6.09亿美元的抵押贷款及所有权。2015年5月,喜达屋资本集团又从另一私募基金手中买下了50处经济型酒店式公寓,使InTown Suites持有的酒店式公寓数量增加到189栋建筑、共24,154套房间,从而成为全美最大的经济型酒店式公寓公司。

  此外,在上述两只基金的支持下,喜达屋资本还在2015年1月以12亿美元收购了TMI Hospitality,获得了181家有限服务酒店;而在此之前集团已经拥有了115家有限服务酒店,收购完成后,喜达屋资本集团旗下的有限服务酒店总数将超过300家,从而搭建了一个全美最大的有限服务酒店平台。

  在英国,喜达屋资本于2013年2月以5.43亿美元收购了22家贵妇风格的酒店和一个伦敦的会议中心,增加了3768个酒店房间和500间会议室。以此为平台,喜达屋资本在2014年1月和3月又分别收购了Four Pillars Hotels的5家酒店及De Vere Venues的23家酒店,使英国酒店平台上的房间数量超过7,000间,另有近900间会议室。2015年,喜达屋资本又收购了格拉斯哥的五星级酒店和的地标性酒店,并将上述酒店统一赋予新的连锁品牌,以构建英国的连锁酒店集团Principal Hotel Group。

  总之,在九号基金和十号基金的支持下,喜达屋资本集团已经开始构建自己的有限服务酒店及经济型酒店式公寓连锁品牌,并拓展了海外投资规模。相应的,九号基金在不到两年的时间里完成了70%的投资,投资资产已累计升值33%,并分配了相当于投入资本20%的收益。从历史看,公司的酒店基金和以酒店投资为主的基金都获得了优于同行的投资业绩。

  与之相对,公司在1999年和2002年发起的五号基金和六号基金,由于受这一时期创始人Sternlicht兼任喜达屋酒店管理集团CEO的影响,而不能投资于酒店领域的相关资产,只能广泛投资于写字楼、商场、住宅、公寓、高尔夫球场等资产,结果业绩表现不佳。其中,1999年进入投资期的五号基金以10%的净内部回报率落后于同期地产基金投资回报的中位数水平(14%),而2002年进入投资期的六号基金则更是排名同期地产基金的后四分之一。

  可见,酒店领域的行业专业化优势对于喜达屋资本集团获取高投资回报来说是至关重要的。除了在酒店领域强大的管理团队,近年来喜达屋资本集团也在组建自己的零售物业、住宅开发、工业地产管理团队。

  诚然,在酒店领域的专业化优势在一定程度上了喜达屋资本集团投资组合的行业分散度,但它却赋予了旗下基金在细分市场上更强的投资能力;而且相对于其他投资人,在危机中,喜达屋资本更敢于接手那些被其他投资人抛弃的酒店领域的不良资产,从而可以以更低成本获取投资机会,创造更高收益。

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