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那年美国房地产的疯狂和泡沫破灭及崩溃

   

  我们现在都非常关注房价的上涨,都在担心什么时候房地产会出现泡沫的崩溃,再往前看我们还会看到,日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃,曾经出现过房地产泡沫的崩溃。所有这些房地产泡沫的崩溃,我们再往前看我们看到美国在20世纪的时候出现的,美国历史上的第一次房地产泡沫。

  在这场泡沫出现之前,美国没有真正意义上的房地产泡沫。因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。在之前美国曾经出现过地价的上涨,但那个时候的土地主要是农业用地。20世纪以来,随着汽车工业的发展,随着汽车工业拉动了城市化的发展。所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨,才有了我们真正现代意义上的房地产泡沫。

  汽车行业的发展,要说到福特推出的T型车,T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉,然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。买到汽车之后就觉得非常兴奋,就开始开着汽车到处跑。很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方,到了佛罗里达,就跟我们现在逃雾霾跑到海南去一样。到了那里之后,发现这里真是一个好地方。所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场。来自四面八方的投机商为了一个共同的目的都到了佛罗里达。

  这里头最有名的人物就是庞兹,学过金融的人都知道一个术语,庞兹,那么庞兹就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。

  什么叫庞兹,有时候我们也把它叫。就是找来一批人,对他们许诺,说给我钱吧,我会给你非常丰厚的回报,我能你半年翻倍,能够给你50%,100%的回报率。大家将信将疑地把钱给了,你还真能够把收益给他们。但是你怎么把收益给这些人呢,因为你继续骗新的一批给你钱的人。然后把后面投资者的钱给第一批投资者。

  但是最后的结果就像一样,你必须越修越大,越修越大,这个的塔基必须越来越大。像滚雪球一样,到最后资金链条一定会断裂,然后会被大家发现。庞兹干这个干得非常在行。他的第一个做的一个叫邮政券,就是当时在金本位制的时候,世界有一个万国邮政联盟,他们推出了一个推销的活动,就是你可以去购买邮政券,拿邮政券可以在别的国家换邮票。当时签订这个协议的时候,各个国家都是实行的国际金本位制,汇率是固定的。

  但是后来在第一次世界大战爆发之后,汇率变得浮动,所以有了套利的机会。庞兹就想拿这个来骗钱,以这个为由头来骗大家的钱。后来被发现了,了,但是从里面出来之后,他又找到了一个新的投资的机会。到哪里去呢,到佛罗里达州,在佛罗里达州他建了自己的房地产公司。然后把当地的一块土地分成很多的小份,然后卖给投资者。他许诺说只要你每投入10美元,在60天之内就可以获得30美元的回报。每当你听到别人给你许诺这么高的投资回报的时候,就要想一想,这里头是不是有庞兹了。

  来到佛罗里达州的除了职业骗子庞兹之外,还有各行各业的企业家。这里头并非巧合的是很多汽车商人也变成了房地产商。

  因为我们在前面讲到,正是由于很多驾车的游客来到了佛罗里达州,佛罗里达的房价和地价才开始上涨。很多房地产商人同时也是汽车的狂热爱好者。因为他们能够最早发现其中的商机。比如说有一个专门做汽车配件的商人叫卡尔费雪,他早年做汽车配件赚了很多的钱,30多岁的时候就已经钱多得不得了,想要退休。但是觉得这么早退休好象有点太早了,所以他找到了一个新的业务增长点,就是到佛罗里达州来做房地产商。

  还有当地的一些房地产商,比如说在当地原来有一个叫乔治梅里克,同时他也是一个种植园园主,后来改行了,当了房地产商。和中国的房地产商也有点像,他有一个爱好就是写诗,自己出了一本诗集。他的主要才华其实不是写诗,他的主要才华是推销他的房地产项目。他的手笔很大,想了很多招,比如他会做广告,然后在空中会看到有很多大的热气球都是他的广告,他会组织旅游大巴从新英格兰地区一批一批带购房的游客一边玩,一边参观他的售楼处,还请出来大腕来为自己站台。

  其中最大的大腕就是赫赫有名的布莱恩。熟悉美国历史的读者可能会知道,布莱恩当年曾经作为白银运动的代表,差一点当上美国总统。以微弱的少数败给了他的竞争对手。但是他是美国历史上非常有名的一个家。在竞选失败之后,梅里克就把布莱恩请到了佛罗里达州,因为布莱恩的太太得关节炎,所以到南方她会感觉更好。布莱恩原来的内容是金本位制,现在他的内容是赞美佛罗里达州的黄金海岸。由于这些房地产商,最后推动了在20世纪20年代的时候,佛罗里达州出现了一场轰轰烈烈的房地产造房的运动。

  第一个原因就是由于住房的需求突然出现了一个巨大的变化。我们讲到,这里头也可以讲说它有一些来自实际需求的原因。那20世纪20年代为什么佛罗里达州会出现房地产泡沫呢,我们讲到城市化的发展。在当时的时候还出现了一种新型的房地产,那就是商业地产。因为原来很多公司他最多盖一个办公室,盖一个楼,有自己的办公室就行了。后来有一些公司的楼越盖越高,发现自己用不了这么多的房间,剩下的房间可以拿来出租,给别的公司做办公室。所以这是商业地产最早的起源,原来在美国历史上没有出现过。所以除了在佛罗里达州,在纽约,这些大城市,也出现了房价的上涨。

  第二个原因,历来房价的上涨都不简单是一个房地产需求的原因。这里头还有货币政策。在20世纪20年代的时候,美联储推出了宽松的货币政策。用我们现在的话讲,流动性很多。流动性很多之后,这些钱会流到哪里,自然会流到能够获利最高的地方,在当时就是房地产的投资。

  那么第三个,即使你有了宽松的货币政策,如果没有金融机构推波助澜,也很难会有波澜壮阔的房地产泡沫。当时出现了各种各样的所谓的金融创新。因为美国当时的金融监管是比较松的。对州一级的银行,当时美联储刚刚成立,对于加入美联储的一些银行监管比较严,当时有一个,不许跨州来建银行,但是各个州之间的银行可以通过像连锁店一样的方式互相配合,所以这样可以绕过监管。

  尤其是当时出现了一些新型的金融机构,就是专门做房地产贷款。因为它比较小,而且专做房地产贷款。而且很多并不吸收存款,是作为吸收股本的方式,监管者认为这些金融机构可能不会有那么多的风险,放松了对他们的。而恰恰是这些监管薄弱的环节,最后推出来越来越多的投机性的金融工具,最后使得房地产泡沫很难。

  如果我们再看这段历史,这段房地产泡沫最后是如何破灭的。我们还可以从历史上得到一个教训,就是房地产泡沫的崩溃,你很难用一个单独的原因解释。当它开始出现的时候,你会有种种原因解释为什么房价只能越来越高,但在房价下跌的时候,只要有一个原因,哪怕只要有一个,都可能使得房地产泡沫出现崩溃。

  在当时的时候,有一些偶然性的原因,一个原因就是在1926年2月到5月份的时候,美国的股市出现了下跌,股市的下跌连带着传染到了楼市的下跌。另外一个原因就是到1926年的时候,冬天非常冷,原来大家到佛罗里达州是因为觉得那个地方非常温暖,可以从寒冷的北方到这个地方避寒。但是到了佛罗里达州发现,这里的冬天比想象中的冷。所以佛罗里达州的吸引力不像原来。

  同时在当时又出现了一场非常大的飓风,这场飓风袭击了迈阿密,所以在迈阿密很多度假小屋房顶被大风掀掉了。这个也让大家对投资佛罗里达州房地产的热情有所下降。所以慢慢就会出现了更多的传言和。尤其是周边的一些州,因为他们很,佛罗里达州的房地产泡沫把他们的资金全部吸引来了,所以这些州,不仅是这些州的,甚至这些州有一些官员也加入了制言的队伍。

  比如他们讲说,在佛罗里达州有很多不安全,晚上睡觉的时候会有大蜥蜴钻到你的房间里咬你一口。而且他们还推出了很多州的金融监管。我们后来会在美国金融历史上听到的《蓝天法》,这个《蓝天法》主要是为了证券的投机。还有一些比如佛罗里达州肉不好吃,犯罪的活动,社会治安不好。由于种种的,突然之间,在2007年的时候,美国历史上的第一次房地产泡沫在佛罗里达州终于崩溃了。

  但是回过来说,这一次的美国房地产泡沫崩溃主要是局部性的,并没有扩展到美国全国。但是它是一个征兆,就是我们从这个泡沫的崩溃已经能够看到,美国经济在20年代看起来蒸蒸日上,但实际上暗含许多险滩。

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