商业房地产投资有两种类型的投资者 投机者和精

　　商业房地产投资有两种类型的投资者：投机者和精明的投资者。前者押注基于市场的资产随时间推移的增值，也就是有机增值，而纯粹依赖于根据市场条件随时间的价值增长。但是，精明的投资者知道如何为资产增值，从而其升值。

　　第一个是净营业收入的概念，即NOI。净营业收入等于“来自该物业的所有收入减去所有合理必要的营业费用”。NOI是税前数字，不包括贷款本金和利息，资本支出，折旧和摊销。

　　决定投资物业价值的第二件事是资本化(“上限”)率。上限率定义为基于房地产预期产生的收入的房地产投资房地产的收益率。

　　这是最重要的方程式：购买价格或财产价值取决于净营业收入除以资本化率。价格或财产价值= NOI /上限利率。

　　假设您已经进行了尽职调查，并且找到了理想的投资物业。这是一个100单位的公寓大楼，座无虚席，但有增值的机会，即内部陈旧，某些延期和低于市场的租金。当前的所有者决定继续前进，并且不愿意花费费用来改善该物业。非常适合您。

　　您支付了800万美元购买了该物业。目前的租金为每单位800美元。为了简单起见，我们假设没有其他收入，在这种情况下，该物业的总收入为100 x 800 x 12 = 960,000美元。假设该物业的总运营费用为480,000美元，费用比率为50%。

　　现在出现“魔术”部分：在接下来的18-24个月中，您将通过更换机柜，添加新油漆，更新工作台面和设备，升级固定装置，铺设新地板等方式对单元内部进行翻新。 。您还可以使用新鲜的油漆和美化使外观焕然一新。

　　完成单元的装修后，您便开始按市场价格租赁它们，在这种情况下，约为每个单元1,000美元。新收入为100 x 1,000 x 12 = 1,200,000美元。假设运营支出仍为50%，则NOI现在为60万美元。假设最高税率保持不变，则根据上述公式对物业进行的新估值为600,000美元/ 6%= 1000万美元。

　　请记住，您以800万美元的价格购买了该物业，投入了100万美元的资本支出，并能够在24个月内将其价值提高到1000万美元。

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