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华人疫区直击|澳洲华人房产投资会像美股一样

   

  据澳洲报道,在新型病毒全球爆发之后,澳洲谷歌网站被最多的问题之一是:病毒将如何影响房价?

  显然这一个问题,也是无数澳洲华人关心的问题。特别是在许多人被美股、股市血洗之后,更加关心房地产投资,会不会一样这样惨?笔者认为:不会。

  房产问题一方面有着人们居住的刚性需求,另一方面是华人非常钟情的一个稳妥的投资方式 —— 相对而言,它比投资股市要稳当不少,而且专业技能上的门槛较低。因此病毒会如何改变这几个月里迅速升温的澳洲楼市,显然引起了许多人的。

  目前看来,病毒爆发必然会让澳洲升温了好几个月、几乎重回顶点(拍卖清空率一度稳破80%)的楼市,出现降温,价格预计短期内会下降。

  此前,澳洲的人们谈论房地产市场的发展势头时,考虑的主要是近期的降息和信贷放松等等因素。然而,病毒迅速改变了2020年澳洲楼市的情况。

  在病毒爆发的影响开始明显化之后,澳洲央行——澳洲储备银行很快下调了利率。就其本身而言,这对房地产市场是相当有利的(意味着价格稳定或上涨)。然而澳洲央行减息的原因,是病毒对整个澳洲经济造成了重大负面影响——这是无法回避的事实,华人也已经第一手感受到了巨大的冲击,假如自己钟情的中餐厅、咖啡馆、俱乐部、健身房一个接一个的停业,甚至预计几天之后学校也会关门,几个人都不能聚集在一起侃大山了,经济进入一个寒冬已是必然的事实。

  澳洲已经发布了刺激方案,未来可能还会出台的财政刺激措施,但任何的能力都是有限的。病毒在澳洲的扩散,将对就业产生负面影响,将对经济造成短暂而剧烈的冲击。

  实际上,大多数参与投资地产的澳洲华人,都或多或少的过2008年经济危机后澳洲房产发生了什么样的变化——在中国强大资源需求(铁矿石与燃料)、澳洲多年积累的盈余、当时的工党大笔撒钱对抗萧条的综合影响下,澳洲楼市突然在2009年开始走好,令许多掉眼镜。而大量的华人投资者享受了2000年后开始的、房产收益持续丰硕、“上班拿工资不如躺在家等房产增值金额多”(假的,没有到那么来钱的地步)的好日子,直到近两三年才开始遇到巨大的阻力,而2020年病毒可能带来的严冬,可能会让整整一两代澳洲华人投资者第一次真正见识经济衰退的。

  那么为什么在严冬即将到来的时候,我们还要来谈澳洲房市?—— 因为现在别的投资方式,可能更加的,更加的不靠谱,更加容易让你血本无归 —— 除非你是精通那些投资方式的达人。另一个原因是消极的,相当多华人已经置身其中,不想玩,也得玩,而且还得玩好了。

  目前,许多市场预测人士依然相信,病毒不会造难性的打击,2021年左右澳洲楼市将出现强劲反弹。理由很简单,病毒终究会被包括中国、澳洲在内人民战胜,经济终究会走好,澳洲房产供应有限、居民高度集中在少数大城市、对世界移民吸引力依然明显的基本特点并不会被病毒改变,楼市回暖是必然的最终结果。

  但在短期内,在澳洲经济的许多领域,许多人,包括华人会失去工作。可以确信,病毒正在更广泛地在澳洲社区里产生不确定性,进而在楼市中产生不确定性。

  由于病毒将带来的影响已经明朗化,房地产市场的一个底线是,买家们,也就是投资者们肯定会回调,这将使市场失去动力,可能会看到一些房产的价格下跌。虽然利率在下降,但许多资产(尤其是股票)正受到严重的冲击。很多投资者的财富与股票市场在一起,他们的财富已经缩水。因此,许多人利用这些财富进入房地产市场的能力已经减弱。这里可以专门提及一下,华人投资者大多数有相对较好的抵抗市场冲击的能力,择机进入房产市场的能力较强,这是华人文化反映在投资上的一个优势。

  但是,我们也必须看到,病毒带来的风险是明显的,许多华人投资者,特别是年轻一代,又或者面对失业风险的中老年投资者,又或者此前在澳洲房贷市场中过于激进的华人投资者,可能会被这一风险“拉下水”。

  在这种动荡的下,有稳定的收入,又或者对大多数华人投资者来说,有稳定的一份工作,会令自己处于极为有利地位。因为整体市场较弱,而病毒会让许多竞争者失去投资房产的机会——特别是那些采取观望态度的人,或者那些因为收入减少而无法购买的人。

  还有另一群买家,那些有相对稳定工作、但面临着不确定前景的人,他们不知道病毒将如何影响他们的收入,也不知道他们是否能保住工作。总而言之,许多这类买家将被赶出房地产市场。

  这意味着,总体上抵御风险能力较高的华人投资者群体,会在市场低谷时更具备入场的能力,而决定性的因素是通过稳定的收入来获得借贷能力的大小。所有借贷能力出色的华人投资者,必将在这一波起伏中占居鳌头。

  如果你是卖家,无论什么原因,是需要套现购买更理想的房产也好,还是需要现金也好,或者是认为目前是高点应当套现、准备房市下滑时抄底也好,你必须承认卖房这件事在一段时期里会越来越难。那些有灵活性,又或者说有足够现金流的卖家,可以灵活的选择何时出售,实际上这一点可能会确保华人钟情的社区价格下跌放缓,原因是前面说过的,华人抗经济能力强,可华人钟情的社区不出现大量抛售,拉低价格。

  在2009年之后的几年之中,许多华人投资者做到了一点,借助两到三波的楼市从平缓(甚至微跌)到走好的变化,实现了自己名下资产的大幅度增值。现在,房产投资的危机与机遇同时到来,相信又有一批华人将从中获益。

  即便遇到了最大的困难,需要割肉,这也并非世界。不要慌,不要急,这个市场上仍然会有人需要卖出房产,可以确信房产交易营业额会下降,但仍会有物业进入市场。你的房子出现在市场上,完全是正常的事情,千万不要自己乱了阵脚。

  在澳洲,大多数房地产投资者,必须依靠租金,甚至依靠租金的年度涨幅,来实现最终盈利。坏消息是,租金对投资者来说越来越困难了。例如,悉尼的房地产市场目前供过于求,租金已经面临一定的下行压力。是的,投资者可以在一定程度上从利率下降中受益,但这种好处会被租金下降所抵消。病毒造成的经济疲软将在短期内加剧租金的下行压力,即使房价下跌,华人投资者可以低位买进,也无法改变租金疲软的长期,这不太可能在短期内消失。

  好消息是,这更加突出了租金回报高的物业类型的吸引力,而经过悉尼如火如荼的打造双住户物业的热潮后,这样的物业其实并不少,各位华人投资者应当更加加以留意。

  虽然澳洲的各州的情况略有不同,但大体而言房产市场总体规律适用于所有的州。病毒的因素无处不在,它对每一个的房地产市场都有影响。事实上,恰恰是悉尼、这样的国际级大城市,房地产市场抗打击能力更好一些,更能保障你的投资。

  我们都知道,西市场因为中国对自然资源产品的需求降低,疲软已经有一段时间了,租金已经大幅下降了相当长的一段时间。有迹象表明,它可能正在稳定下来,但病毒带来了新的因素。

  悉尼房地产市场的硬条件摆在那里,哪怕部分中国投资者短期内选择观望(这包括了对澳洲病毒扩散的),终究它依然是一个世界级的房地产优良市场。而市场也相对强劲,空置率也不高。

  这里比较难办的一个问题是,昆士的布里斯班、黄金海岸楼市会怎么样?笔者一直认为这两地最大的问题依然是经济总量导致楼市涨幅低于悉尼、两地,这并不会因为病毒的影响而改变。

  从很多方面来表示,2020年将是经济困难的一年,那么2021年会不会反弹,楼市什么时候反弹?这直接关系到华人投资者该如何决策。

  是否2021年会反弹,笔者无意做己的预测,但房产投资相对倾向于长线,多等一段时间依然属于正常范围。这回到了第二点,自己需要有稳定健康的收入,以支撑自己在房地产市场上投资的各种支出,熬过经济的寒冬。

  一个我们现在还不太会去想的因素是,病毒的打击来得如此迅猛,如此的大,这一打击的消失也很可能同样的迅猛,因为这是病毒,假如有了疫苗、有了特效药,或者世界将病毒控制住了,那么经济包括房市的反弹会相应的迅猛、幅度会相应的大。换句话说,这是你赚更大一笔钱的大好机会。

  当然,我们华人一向趋向于保守、稳妥的考虑风险与收益,必须承认澳洲中小企业的财务能力将受到病毒的严重影响,加上中国对自然资源需求的收缩,因此澳洲房市的反弹可能要比2008年更加滞后一些。

  不管怎样,重要的是要记住,房市反弹必然会发生,各位华人朋友要做的就是: 算好账,避免断供,等到入市赚大钱的那个时候。

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