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富力地产近期频繁融资 海外项目结算问题仍待解

   

  面对疫情带来的业务受阻,虽然全国各地房企纷纷“云卖房”模式,但效果难言乐观。克而瑞数据显示,2月,TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%。2月业绩创下了近几年来单月销售的最低记录,1-2月,合计销售金额破百亿的房地产企业仅有22家。

  对于高负债的房地产企业来说,眼下的现金流进一步吃紧。最近频频融资的富力地产正在印证这个事实,各种融资渠道的融资金额已上百亿。同时,富力地产的海外柬埔寨的项目正在招人,对于此前将海外房产卖与国内投资者并涉嫌外汇结算等违法问题,《商讯公司金融》函至富力地产,但截至发稿仍未收到回复。

  3月10日,富力地产发布公告称,收到证监会有关公司提交的关于实施H股全流通的申请的正式受理函件。根据申请文件,富力申请全部已发行的22.07亿股内资股股份转换为H股并在联交所上市。

  此次H股全流通的22.07亿股占富力地产总股本中由内资股股东持有的63.14%股权。据了解,实施H股全流通有利于扩大企业在港股流通市值量,同时统一控股股东与中小股东之间的利益,有助于降低企业融资成本,方便进行抵押融资等操作。

  由于房地产企业经营的高负债,融资需求迫切。《商讯公司金融》发现,今年来,富力地产融资动作不断。1-2月份,富力地产曾先后进行三笔融资,金额已达115亿元。

  1月13日,富力地产称,拟发行2020年度第一期超短期融资券,基础发行规模为5亿元,最高发行额度为7亿元,发行期限120天。融资券利率区间为5%-6.5%,于1月17日上市。

  1月17日,富力地产发布《广州富力地产股份有限公司 2020 年度第一期超短期融资券发行情况公告》,公告显示,该笔融资券发行利率为5.4%,实际发行金额为7亿元。

  2月28日,富力地产发布公告称,拟通过全资子公司怡略发行2024年到期的4亿美元8.625%优先票据。富力地产拟将票据发行所得款项净额用于再融资,主要面向将于一年内到期的中长期债项。

  值得一提的是,2019年12月,富力地产获得证监会批准发行H股,完成配售2.73亿股,共计募资37.35亿港元。富力地产称,募集到的资金将用于本公司的境外债务性融资。

  看来,富力地产资金链有点紧。富力地产三季报显示,截至2019年9月末,富力地产总资产为4153.10亿元;总负债为3428.40亿元;资产负债率高达82.55%;货币资金为304.22亿元;短期借款为132.57亿元;一年内到期的非流动负债为380.62亿元。

  企查查显示,富力地产成立于1994年,注册资金8.06亿人民币,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体;富力地产于2005年7月14日在联交所主板上市,为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

  目前,富力的业务已拓展至、上海、天津、海南、太原等全国各核心城市及潜力地区,并自2013年掘金海外,在马来西亚、柬埔寨、英国、建立分公司并投资建设项目。

  近年来,随着柬埔寨经济的发展,去柬埔寨投资房产的中国人增多。“永久产权,无遗产税、奢侈税,税负极低、毫无外汇管制、100%”是柬埔寨售房的常用宣传语。因柬埔寨无外汇管制,国内房企也伺机而动。

  据了解,富力地产也是其中之一。富力地产2018年携三大项目进驻柬埔寨,两个房产项目为金边最大首席花园社区【金边富力城】、金边第一住宅新高度【富力华府】。

  【金边富力城】是金边目前最大开发规模的项目,也是富力地产在柬埔寨首都金边落地的首个项目;【富力华府】是继金边富力城之后,富力集团再次推出的一个高端品质住宅项目。

  其实,柬埔寨是东南亚第二落后的国家,能够购买高端商品房的人并不多,有报道称,中国开发商在柬埔寨的楼盘,80%以上的房源都卖给了中国投资客,只有少部分卖给了当地上层阶级人士。

  虽然柬埔寨无外汇管制政策,但我国早在2017年之前,就已经对境内办理购汇和境外投资房产进行。央行于2016年12月31日下发文件,明确从2017年1月1日起,个人购汇申报需要细化到用途和时间,在境外用于投资。目前,我国外汇管制的个人购汇额度为5万美元/年,不能用于房产的海外投资。

  对于海外购房的资金如何结算?富力地产海外置业展厅的一名置业顾问对表示,购房人在柬埔寨当地看房,可按当天换算汇率直接刷人民币储蓄卡。如在国内,可直接刷卡付款,钱交给富力地产旗下的投资公司,开客户具购房款的收据,后期事宜由开发商财务流程解决,最终客户可以在柬埔寨等地获得房屋产权。这样操作,完全绕开了个人的外汇管制,由开发商自己解决资金出海的通道问题。

  中国买家可在中国境内用人民币支付房款给项目方,项目方在境外向买家交割房屋产权,买家甚至都无须到现场。这种看起来十分巧妙、采用瞒天过海的方式海外购房法,其实已经涉嫌犯罪了!

  根据最高和最高人民检察院联合发布的《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》,2019年2月1日起,这种海外购房行为已经被最高法和最高检定性为非法买卖外汇行为中的“变相买卖外汇”,情节特别严重的依照刑法第225条第4项的,以非法经营罪。最高法和最高检也做出了详细的定义:变相买卖外汇”金额超过2500万人民币或者通过买卖外汇行为获利超过50万人民币。

  对外宣传为柬埔寨第一大盘的金边富力城,《商讯公司金融》在富力地产的官网上未能查询到关于这个海外项目的信息。但在猎聘网招聘上发现,富力地产柬埔寨公司正在招聘相关岗位工作人员。招聘内容显示,柬埔寨公司现有员工200人,其中在国内、广州、深圳、杭州、上海、西安、厦门、福州等地均设有展厅,在柬埔寨金边洪森大道设销售中心。2018年销售业绩15亿元。

  有报道称,从去年开盘以来,金边富力城已销售完近八栋楼,货值已超过十亿人民币,即使保守的按照50%是国内居民购买,五亿金额也远超“情节特别严重”的2500万人民币买卖金额。

  业内人士表示,虽然看似没有违反外汇管制,但最终结果依然是使用外汇去境外投资房地产,只是使用外汇的主体由个人变为了开发商或第三方代理机构,不论对机构还是个人,依然涉嫌违法。

  中国裁决文书网显示,富力地产涉及802篇法律文书。近半数诉讼是富力地产为被告人,其中,2019年所涉诉讼案件居多,案件主要发生在四川省与,更是涉及多起金融借款案件、商品房销售纠纷。

  另外,《商讯公司金融》注意到,近期,因15万元医疗费,富力地产子公司成都富力成为法律被执行人。

  2019年4月28日,在成都市新都区富力桃园小区,一块没有固定好的广告牌,砸倒了一位84岁的老人沈某。沈某家属将开发商成都富力地产开发有限公司及物业广州天力物业发展有限公司起诉至成都市新都区。

  裁判文书网显示,在2019年10月10日,受伤老人沈某曾因被执行人逾期未履行生效法律文书,向法院提交申请执行((2019)川0114执4435号),被执行人分别为成都富力地产开发有限公司与广州天力物业发展有限公司。2019年12月13日,在执行过程中原告沈某主动撤销了执行申请,法院裁定(2019)川0114民初7852号民事终结执行。2019年12月17日,原告沈某撤诉。

  不过,2019年12月23日,成都市新都区却再次将成都富力列为被执行人,执行标的152285元,与沈某治疗费用一致。

  富力地产这是怎么了?没钱了吗?或者是认为不应该赔付这笔医疗费用吗?因为一笔15万的医疗费用, “家大业大”的房企成为被执行人,让人有些难以理解。

  《商讯公司金融》发现,企查查数据显示,成都富力在47次成为被执行人的执行标的均为超过50万元,富力地产在185次被执行人的执行标的均未超过300万元。

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