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深圳楼市价格非正常上涨谁是最大幕后推手?

   

  深圳楼市近期热度飙升,与投资需求入市、市场做多炒作关联密切,诸多人为因素在幕后推动,炒作的氛围更为浓烈,开发商、中介、各类掮客、投资者、贷款公司等等,都涉身其中。“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”,难以想象,这些曾经在2016、2017年深圳楼市的现象,又在2020年的春季疫情中重现。

  疫情期间,深圳房价汹涌澎湃、暗流涌动,这与其他城市则形成了强烈的反差;说句实话,出现这种局面让里产生了不少纠结:与全国楼市销售呈疲软现状以及全国近百家房企申请破产等现象显得格格不入,让人感觉无解;同时这一现象与“房住不炒”也显得严重,作为一个的一线城市在疫情期间竟然都没能守住“不涨价”的底线,那疫情之后岂不是更难?

  那么,深圳房价在全国房地产业处于寒流之迹竟然逆势而上的原因到底在哪?据多种信息和各类披露,主要有三方面:

  其一,央行LPR降至历史新低,给经营贷买房套利提供了空间,这是深圳楼市价格疯涨的直接推手。央行为了客观科学地制订贷款利率,极力推行LPR定价机制,这种定价机制让中小企业主感到有空可钻,大肆申请经营贷,然后将资金投向楼市炒房。因为LPR持续下降,在房贷利率与房价上涨之间形成一定利差,刺激了炒房者的神经。使很多濒临破产倒闭的企业将原有房贷抵押,获得经营贷,然后将贷款购买房产,加入到炒房大军。据4月20日央行公布贷款市场报价利率(LPR)的最新报价:供实体经济贷款参考的1年期LPR下调20个基点,到3.85%;供商业房贷参考的5年期LPR则下调10个基点,至4.65%。这是LPR机制实施以来第四次下调,也创下了房贷利率的降息纪录,成为近五年来最大力度一次降息。

  在这样一种利差形成条件下,一批头脑活跃的深圳老板们已快人一步地发现了商机。他们通过成立新公司壳、抵押,抢在刚需客之前,成为疫情后率先登陆楼市的主力。深圳河畔的上空,经营贷、过桥贷满天飞,这让特区快速蹿升的房价,一次次登上全国头条。

  其二,银行放贷调查不严,使得大量抗疫救困贷款“脱实向虚”流向了楼市领域,让很多不符合支持条件的中小企业通过房产抵押获得了经营贷,为其炒房顺利注入了“兴奋剂”。新冠肺炎疫情下,一系列小微企业纾困措施出台,让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目,部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会,加上银行和都审查不严,使得不该贴息的企业也获得了贴息贷款,这就更加剧了不少中小企业对银行经营贷的冲动。据披露,现在只要通过企业房产抵押的方式进行无息贷款,就可以全款买套房,再通过企业过账抵押的形式,又可以无息贷款7成,深圳的银行对这项业务也是乐此不疲。而且,依赖深圳各区对疫情中小微企业贷款的贴息政策,从市一级到区一级均有补贴,贴息比例从20%至100%不等,这就更引发了银行对经营贷的浓厚兴趣。更为严重的是,还有银行盲目追求贷款业绩,不惜弄虚作假,为信贷资金异化为炒房资金提供了便利,甚至不少人与即将破产的中小微企业达成某种作弊的默契。

  其三,全国资金面的宽松,让大量避险资金涌入深圳推波助澜者。加上疫情期间积压的市场需求逐步,也是引发深市楼市价格反弹的重要动因。央行两降准了13500亿元资金,造成流动性宽裕,有些资金虽然要求注入实体经济,但通过不少暗道还是流向了楼市。据央行深圳中支的数据,今年一季度深圳住户部门贷款增加587.55亿元,其中,短期贷款增加42.63亿元,中长期贷款(主要是房贷)增加544.93亿元,后者的占比达到了93%。相比之下,去年同期,深圳住户部门贷款增加551.92亿元,其中,短期贷款增加80.82亿元,中长期贷款增加471.11亿元,后者的占比约为85%。最近国家发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,明确提出长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认;放宽除个别超大城市外的城市落户,试行以经常居住地登记户口制度。加之发委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》鼓励有条件的型大城市全面取消落户、超大特大城市取消郊区新区落户。尤其,深圳各种利好接踵而来,包括粤港澳大湾区、先行示范区,对深圳经济基本面进行重估,而且去年底豪宅税取消后,让整个存量房的流通速度明显上升,这更让大家普遍看好深圳区域未来发展,给了购房者和炒房者的信心。这些利好因素更会吸引大量资金从全国城市陆续进入深圳楼市,间接推动了深圳楼市价格的上升。

  深圳经营贷违规流向房地产投资的举动,引起了央行的关注。4月20日,央行深圳中心支行发布通知,要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查。同一日,深圳市中小企业服务局也发文表示,将加大对贷款贴息项目的审核力度,不符合贴息条件的贷款项目混入,骗取财政资金。但这会有效吗?我看难。因为深圳商业银行的利益已被目前这种经营贷所,如果真正彻查的话,可能会直接引发大规模断贷,更加剧贷款的风险,这也让监管层有点投鼠忌器,非常尴尬。

  同时,在笔者看来,这些原因也都只是表现,最根本的原因还在于房地产这个产业政策存在问题,加上银行信贷过度逐利本性的驱动,使得深圳房地产出现了今天这种怪现象,这看似偶然,其实也是一种必然,因为从将房地产业作为我国重要产业发展那天起,这种现象又将是注定会出现的。我国近年楼市调控政策数量不多增多、调控严厉程度也是不断加码,但是将房价管住了吗?没有管住。因为这其中的利益太过紧密与鲜明,地方财政收入、城市基础设施发展、银行贷款收益等都与房地产业的兴衰息息相关,这就形成了一种畸形的利益导向,而且这种利益导向已深入骨髓,有谁会真正愿意看到楼市价格的下降呢?还有在这种利益导向下,干实体企业谁能赚钱,不赚钱还干实体企业干什么?包括炒房者和购房者都不希望房价下降,这是三岁小孩都能明白的道理。

  尤其,就银行而言,利益更是被房地产给了,目前全国银行商业贷款总量有三分之一强投向了房地产企业开发贷款和居民个人按揭贷款,监管部门年年喊控制房地产贷款和按揭贷款,而这类贷款却在年年增加,如果不是银行在强力信贷推动,楼市价格会步步升高吗?最为严重的是,现在银行抵押贷款的呆板与管理模式,更为信贷资金注入楼市提供了便利。目前国内银行对中小微企业以及个人贷款的普遍运行方式,都是以房地产等不动产做抵押为基础。这某程度上促成一个尴尬现实:尽管国家鼓励引导资金流向实体经济,但房地产还是目前最通行的抵押品,银行眼中的香饽饽,难免让信贷资金流入楼市。而且,现在还有不少银行信贷创新都是打着为实体经济服务的“高大上”旗号,而实际则是将落脚点或注意力放在房地产上。这是公开的秘密,也是没有办法的办法,银行也是企业,追逐利润是天然本性,这有错吗?而且银行又哪有力量改变目前房地产这种产业政策导向呢?

  最终,如果不严厉控制的话,疫情之后还将有不少的城市效仿深圳,全国房价反弹甚至出现暴涨都将会在所难免,如果大家不信的话,就等着瞧吧。而且,如果房地产这个产业政策不改变,楼市再怎么升级调控政策,一切期望的调控成效都将只是空中楼阁。

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